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住宅建筑规范 GB50368-2005 >使用与维护

11.0.1 住宅应满足下列条件,方可交付用户使用:
    1 由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收,确认合格;取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件;在当地建设行政主管部门进行备案;
    2 小区道路畅通,已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。
11.0.2 住宅应推行社会化、专业化的物业管理模式。建设单位应在住宅交付使用时,将完整的物业档案移交给物业管理企业,内容包括:
    1 竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施和地下管网工程竣工图,以及相关的其他竣工验收资料;
    2 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
    3 工程质量保修文件和物业使用说明文件;
    4 物业管理所必需的其他资料。
    物业管理企业在服务合同终止时,应将物业档案移交给业主委员会。
11.0.3 建设单位应在住宅交付用户使用时提供给用户《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
    《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等做出说明,提出使用注意事项。《住宅使用说明书》应附有《住宅品质状况表》,其中应注明是否已进行住宅性能认定,并应包括住宅的外部环境、建筑空间、建筑结构、室内环境、建筑设备、建筑防火和节能措施等基本信息和达标情况。《住宅质量保证书》应当包括住宅在设计使用年限内和正常使用情况下各部位、部件的保修内容和保修期、用户报修的单位,以及答复和处理的时限等。
11.0.4 用户应正确使用住宅内电气、燃气、给水排水等设施,不得在楼面上堆放影响楼盖安全的重物,严禁未经设计确认和有关部门批准擅自改动承重结构、主要使用功能或建筑外观,不得拆改水、暖、电、燃气、通信等配套设施。
11.0.5 对公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、外墙面、屋面等住宅的共用部位,用户不得自行拆改或占用。
11.0.6 住宅和居住区内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变其用途。
11.0.7 物业管理企业应对住宅和相关场地进行日常保养、维修和管理;对各种共用设备和设施,应进行日常维护、按计划检修,并及时更新,保证正常运行。
11.0.8 必须保持消防设施完好和消防通道畅通。

 
条文说明

 
11 使用与维护
 
11.0.1 住宅竣工验收合格,取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件,并满足地方建设行政主管部门规定的备案要求,才能说明住宅已经按要求建成。在此基础上,住宅具备接通水、电、燃气、暖气等条件后,可交付使用。
11.0.2 物业档案是实行物业管理必不可少的重要资料,是物业管理区域内对所有房屋、设备、管线等进行正确使用、维护、保养和修缮的技术依据,因此必须妥为保管。物业档案的所有者是业主委员会。物业档案最初应由建设单位负责形成和建立,在物业交付使用时由建设单位移交给物业管理企业。每个物业管理企业在服务合同终止时,都应将物业档案移交给业主委员会,并保证其完好。
11.0.3 《住宅使用说明书》是指导用户正确使用住宅的技术文件,所附《住宅品质状况表》不仅载明住宅是否已进行性能认定,还包括住宅各方面的基本性能情况,体现了对消费者知情权的尊重。
    《住宅质量保证书》是建设单位按照政府统一规定提交给用户的住宅保修证书。在规定的保修期内,一旦出现属于保修范围内的质量问题,用户可以按照《住宅质量保证书》的提示获得保修服务。
11.0.4 用户正确使用住宅设备,不擅自改动住宅主体结构等,是保证正常安全居住的基本要求。鉴于住户擅自改动住宅主体结构、拆改配套设施等情况时有发生,本条对此做了严格限制。
11.0.5 不允许自行拆改或占用共用部位,既是为了维护公众居住权益,也是为了保证人员的生命安全。
11.0.6 住宅和居住区内按照规划建设的公共建筑和共用设施,是为广大用户服务的,若改变其用途,将损害公众权益。
11.0.7 对住宅和相关场地进行日常保养、维修和管理,对各种共用设备和设施进行日常维护、检修、更新,是保证物业正常使用所必需的,也是物业管理公司的重要工作内容。
11.0.8 近年来,居住小区消防设施完好率低和消防通道被挤占的情况比较普遍,尤其是小汽车大量进入家庭以来,停车占用消防通道的现象越来越多,一旦发生火灾,将给扑救工作带来巨大困难。本条据此规定必须保持消防设施完好和消防通道畅通。


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